주택 리모델링을 3억 원에 맡아 진행하던 중이었습니다. 현장을 둘러보던 건축주가 거실 벽을 하나 더 터 달라고 했고, 욕실 타일도 더 좋은 제품으로 바꿔 달라고 했습니다. 공사를 멈출 수 없어 그 자리에서 알겠다고 답하고 그대로 시공했습니다. 준공 뒤 늘어난 비용을 청구하자 건축주는 계약서에 없는 돈은 줄 수 없다며 총액 3억 원만 보내왔습니다. 말로 주고받은 지시가 법정에서 통할지 걱정이 앞섭니다.
추가공사대금은 계약서 밖의 공사라는 이유만으로 사라지지 않습니다. 다만 무엇을 증명해야 하는지 정확히 알아야 청구가 받아들여집니다.
총액을 정한 계약이면 추가공사대금은 못 받을까요
대법원 2005다63870 판결은 총공사대금을 정한 도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초의 공사대금을 넘는 금액을 지급할 의무가 없다고 보았습니다. 그러면서도 공사내용의 변경이나 추가로 추가공사비를 받으려면 준공된 공사에 당초 계약에 없던 추가적인 공사가 있었고, 그에 관해 당사자 사이에 합의가 있었음이 전제되어야 한다고 했습니다.
뒤집어 말하면 두 가지를 증명하면 길이 열립니다. 첫째, 원래 계약 범위를 벗어난 공사였다는 점입니다. 둘째, 그 공사를 하기로 건축주와 뜻이 맞았다는 점입니다. 단순히 현장 사정으로 자재 값이 오르거나 물량이 늘어난 것은 총액 계약에서 수급인이 감수할 위험으로 볼 여지가 커서, 이것과 추가공사를 구분해 주장해야 합니다. 추가공사대금을 청구하는 소장에서도 두 항목을 따로 나누어 적어 두어야 합니다.
계약서가 없는데 합의를 어떻게 증명할까
합의는 반드시 서면일 필요가 없습니다. 법원은 공사의 목적과 추가공사의 내용, 지시가 이루어진 경위, 추가 비용이 전체 공사비에서 차지하는 비율, 건축주가 시공 과정을 지켜보며 이의를 제기하지 않았는지 등을 종합해 판단합니다.
그래서 현장에서 남은 흔적을 모으는 일이 중요합니다. 건축주가 변경을 요청한 문자나 메신저, 변경된 도면이나 자재 견적서를 주고받은 기록, 현장 대리인의 작업일지, 변경 전후 사진이 대표적입니다. 건축주가 추가 시공을 보고도 아무 말 없이 지나갔다면 그 사정도 합의를 뒷받침하는 정황이 될 수 있습니다. 반대로 수급인이 건축주에게 알리지 않고 스스로 판단해 공사를 늘렸다면 합의를 인정받기 어려우므로, 추가 지시를 받은 그 주에 간단한 확인 문자라도 보내 두는 습관이 분쟁을 줄입니다.
추가공사의 범위와 증거를 어떻게 묶어 주장할지는 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 함께 정리하실 수 있습니다.
금액을 정하지 않았다면 얼마를 받을 수 있습니까
추가공사를 하기로는 했지만 단가를 정하지 않은 경우가 많습니다. 이때는 당사자의 의사를 해석해 금액을 정하게 되고, 그것도 분명하지 않으면 거래 관행과 시공 당시의 시세를 기준으로 삼게 됩니다. 소송에서는 법원이 지정한 감정인의 공사비 감정이 금액을 정하는 핵심 자료가 되는 경우가 많습니다.
감정 결과는 어떤 자료를 감정인에게 넘기느냐에 따라 달라집니다. 실제로 투입한 자재 구매 내역과 인력 투입 기록, 하도급 업체와의 정산서를 미리 정리해 두면 감정 과정에서 누락되는 항목을 줄일 수 있습니다. 감정 신청 전에 추가공사 항목을 원래 계약 내역서와 한 줄씩 대조한 표를 만들어 두면, 어느 부분이 계약 범위 밖인지 재판부와 감정인이 쉽게 파악할 수 있습니다.
건축주가 하자와 지체상금으로 맞서면 어떻게 할까요
추가공사대금을 청구하면 건축주는 하자 보수비나 공사 지연에 따른 지체상금을 내세워 상계를 주장하는 경우가 많습니다. 추가공사 때문에 공기가 늘어났다면 그 기간만큼은 지연 책임이 없다고 다툴 수 있으므로, 추가 지시 시점과 공정표 변화를 함께 맞춰 보아야 합니다. 하자 주장에 대해서는 준공 당시 사진과 건축주의 입주 시점, 하자를 처음 알린 날짜를 확인해 두셔야 합니다.
상대방의 반론까지 고려한 청구 금액은 방민현 변호사와 공사 기록을 놓고 검토하실 수 있습니다.
여러분이 말로 지시받아 시공한 공사가 있다면 지금 남아 있는 기록부터 날짜 순서로 모아 두시기 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 추가공사대금 청구를 상담하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160