준공 예정일을 두 달 넘겨 건물을 넘긴 시공사 대표에게 건축주의 내용증명이 도착합니다. 하루 지체될 때마다 계약금액의 일정 비율을 지체상금으로 계산했으니 남은 공사대금에서 그만큼 빼고 지급하겠다는 내용입니다.
대표는 공사 도중 건축주가 두 번이나 설계를 바꿨고, 그 때문에 자재 발주와 인허가가 늦어졌던 일을 떠올립니다. 지연의 원인이 건축주에게도 있는데 그 기간까지 모두 시공사 책임이 되는 것인지 답답한 마음이 듭니다.
공사도급계약서에 지체상금 조항이 있더라도 계산된 금액을 그대로 부담해야 하는 것은 아닙니다. 지연된 기간 가운데 시공사가 책임질 부분이 어디까지인지, 약정된 금액이 실제 손해에 비해 지나치게 큰지에 따라 지체상금 감액을 다툴 여지가 생깁니다.
지체상금은 어떤 성격의 돈입니까?
지체상금은 수급인이 약정한 기한 안에 공사를 마치지 못했을 때 도급인에게 지급하기로 미리 정해 둔 금액입니다. 법원은 대체로 이를 손해배상액의 예정으로 보고 있어, 건축주는 실제 손해가 얼마인지 따로 증명하지 않아도 약정에 따라 계산된 금액을 청구할 수 있습니다.
다만 지체상금은 수급인에게 책임이 있는 지연에 대해서만 발생합니다. 공사가 늦어졌다는 결과만으로 곧바로 전액이 인정되지는 않으며, 시작일과 종료일을 어떻게 잡느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 그래서 계약서의 준공 기한 조항과 함께 공사 기간 중 오간 기록을 처음부터 다시 살펴보아야 합니다.
건축주 사정으로 늦어진 기간도 포함되나요?
도급인의 설계 변경이나 추가 공사 요구, 자재 지급 지연, 공사대금 미지급처럼 수급인이 책임질 수 없는 사유로 늦어진 기간은 지체일수에서 빼야 한다는 것이 일반적인 판단입니다. 천재지변이나 행정 처분처럼 어느 쪽의 잘못도 아닌 사유도 계약 조건에 따라 공제 대상이 될 수 있습니다.
이를 주장하려면 설계 변경이 언제 요청됐고 그 때문에 어느 공정이 며칠 멈췄는지를 자료로 보여 주어야 합니다. 공사일보, 감리일지, 변경 도면, 건축주와 주고받은 문자와 메일이 핵심 자료가 됩니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현은 여러분의 기록과 공정표를 면밀히 검토합니다.
지연 기간을 다툴 때에는 준공일을 어느 날로 볼지도 함께 따져야 합니다. 사용승인일, 실제 인도일, 건축주가 건물을 사용하기 시작한 날 가운데 어느 시점을 기준으로 삼느냐에 따라 지체일수가 달라질 수 있습니다. 공제할 기간과 종료 시점을 함께 정리해야 지체상금 감액 주장이 구체적인 숫자로 연결됩니다.
약정 금액이 지나치게 크다면 줄일 수 있을까?
민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있습니다.
지체상금도 손해배상액의 예정으로 평가되면 이 조항에 따라 감액을 구할 수 있습니다. 법원은 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지연의 경위, 실제 손해의 규모, 거래 관행 등을 함께 살펴 판단합니다.
특히 지체상금 총액이 공사대금에서 큰 비중을 차지하거나 건축주가 지연 기간 동안 실제로 입은 손해가 크지 않은 사정이 있다면 감액 주장에 힘이 실릴 수 있습니다. 다만 감액 여부와 정도는 법원의 재량에 맡겨져 있으므로, 구체적인 사정을 얼마나 충실하게 보여 주느냐가 중요합니다.
계약서에 지체상금의 상한을 정해 두었는지도 확인할 부분입니다. 상한 조항이 있다면 그 범위를 넘는 청구는 받아들여지기 어렵고, 상한이 없다면 총액이 계약금액에 비해 얼마나 되는지가 과다 여부를 판단하는 하나의 기준이 됩니다.
공사대금에서 공제당했다면 어떻게 대응합니까?
건축주가 지체상금을 이유로 잔금을 지급하지 않는다면 시공사는 남은 공사대금을 청구하면서 지체일수와 금액을 함께 다투게 됩니다.
소송으로 가기 전에 지연 원인을 정리한 회신을 보내 두면 이후 분쟁에서 시공사의 입장을 보여 주는 자료가 됩니다. 방민현 변호사와 함께 공사대금 청구와 지체상금 항변을 하나의 흐름으로 준비하실 수 있습니다.
반대로 건축주 입장에서도 지체상금만 믿고 대금을 임의로 공제하기보다 지연 기간과 원인을 객관적으로 확인해 두어야 이후 다툼에 대비할 수 있습니다. 어느 쪽이든 계약서 조항과 공사 기록을 함께 놓고 판단하는 것이 출발점입니다.
법률사무소 민현 방민현 변호사는 건설 대기업에서 법무팀장을 역임하며, 수많은 건설사건을 진행한 경험을 가지고 있습니다. 지체상금, 공사대금과 관련된 분쟁이 있다면 법률사무소 민현의 조력을 받아보시기 바랍니다.
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