이사 간 지 반년쯤 지난 어느 날, 예전에 살던 아파트 앞을 지나다 낯선 이름이 적힌 택배 상자가 현관 앞에 놓인 것을 보게 됩니다. 집주인은 분명 자신이 직접 들어와 살겠다며 계약갱신을 거절했고, 여러분은 그 말을 믿고 급하게 새집을 구해 짐을 옮겼습니다.
이런 순간 먼저 떠오르는 감정은 억울함이지만, 법은 감정보다 구체적인 계산식을 내놓습니다. 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대한 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 정해 두었습니다. 이 글에서는 실거주 갱신거절 손해배상이 어떻게 계산되고 무엇을 준비해야 하는지 차례로 살펴봅니다.
실거주 갱신거절 손해배상은 언제 청구할 수 있을까?
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하고, 원래 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해를 배상하도록 규정합니다. 거절 사유가 실거주였는지, 그리고 갱신 기간 안에 다른 임차인이 들어왔는지가 판단의 두 축입니다.
정당한 사유가 있었다는 사정은 임대인 쪽에서 내세워야 할 몫에 가깝습니다. 갑작스러운 해외 발령이나 가족의 질병처럼 거절 당시 예상하기 어려웠던 사정이 생겼다면 배상 책임이 부정될 여지가 있으므로, 집주인이 어떤 사정을 주장하는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
배상액은 어떤 기준으로 정해지나요?
당사자 사이에 배상액 합의가 없으면 같은 조 제6항이 정한 세 가지 금액 가운데 가장 큰 금액이 기준이 됩니다. 첫째는 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 둘째는 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 셋째는 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.
환산월차임이란 보증금을 법이 정한 비율에 따라 월 단위 차임으로 바꾸어 기존 월차임과 합한 금액을 말합니다. 전세였다면 보증금 전체를 환산해야 하므로 계산이 생각보다 복잡해지고, 새 임차인의 보증금이 크게 올랐다면 둘째 기준이 가장 유리할 수 있습니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 세 가지 기준을 나란히 놓고 어느 쪽이 유리한지 따져 보실 수 있습니다.
셋째 기준인 실제 손해에는 이사비, 중개수수료, 새집의 차임 상승분 같은 항목이 들어갈 수 있습니다. 다만 영수증과 계약서처럼 금액을 뒷받침할 자료가 있어야 인정받기 쉬우니, 이사 과정에서 쓴 비용 기록을 버리지 않고 모아 두는 편이 좋습니다.
새 임차인이 들어온 사실은 어떻게 확인할 수 있습니까?
가장 먼저 부딪히는 벽은 집주인이 정말 다른 사람에게 세를 놓았는지 알아내는 일입니다. 우편물이나 택배 상자, 관리사무소의 입주자 변경 안내처럼 눈에 보이는 단서는 출발점일 뿐이고, 소송에서는 객관적인 자료로 다시 확인해야 합니다.
임대차 정보 제공 요청 제도나 소송 과정의 사실조회 신청을 활용하면 새 임대차가 있었는지와 그 조건을 확인할 길이 열립니다. 임대인이 직접 입주했다가 짧은 기간 만에 다시 세를 놓은 경우에도 처음부터 거주할 생각이 있었는지가 쟁점이 되므로 입주 시점과 거주 기간을 함께 정리해 두어야 합니다. 방민현 변호사와 함께 확보할 수 있는 자료의 범위를 미리 점검하실 수 있습니다.
소송 전에 무엇부터 정리해 두어야 할까요?
갱신을 요구한 날짜와 방법, 집주인이 거절하며 남긴 문자나 통화 내용은 실거주를 이유로 들었다는 증거가 됩니다. 구두로만 거절 의사를 들었다면 이후 주고받은 메시지 가운데 그 취지가 드러나는 대목을 찾아 시간 순서대로 모아 두는 것이 도움이 됩니다.
손해배상청구는 내용증명으로 배상 의사를 묻는 단계에서 시작해, 합의가 되지 않으면 소송으로 이어지는 흐름이 일반적입니다. 청구할 금액이 어느 기준에서 가장 크게 나오는지 미리 계산해 두면 협상 자리에서도 근거를 들어 이야기할 수 있습니다.
여러분이 믿고 비워 준 집에 다른 사람이 살고 있다면, 서운한 마음을 구체적인 숫자로 바꾸는 작업이 필요합니다. 여러분이 거절 당시의 대화와 이사 비용 자료를 차분히 모아 정당한 배상을 받으시길 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 실거주 갱신거절 손해배상 청구 방법을 상담하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160