마음에 드는 아파트가 나왔다는 공인중개사의 연락을 받고 퇴근길에 집을 보았습니다. 다른 사람이 먼저 계약할 수 있다는 말에 그날 밤 집주인 계좌로 가계약금 5백만 원을 보냈습니다. 다음 날 가족과 다시 상의해 보니 출퇴근 거리와 대출 조건이 맞지 않았습니다. 계약을 하지 않겠다고 하자 집주인은 가계약금은 돌려줄 수 없다고 합니다. 하루 만에 5백만 원을 잃어야 하는지 억울한 마음이 듭니다.
가계약금 반환은 그 돈을 보낼 때 무엇을 약속했는지에 따라 결론이 갈립니다. 같은 금액이라도 문자 몇 줄의 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
가계약금은 계약금과 무엇이 다를까요
계약금은 매매계약이 성립한 뒤 주고받는 돈이고, 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 이를 해약금으로 보아 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 합니다. 반면 가계약금은 정식 계약을 맺기 전에 매물을 잡아 두려고 보내는 돈입니다. 아직 계약이 성립하지 않았다면 계약금처럼 당연히 해약금의 성질을 갖는다고 보기 어렵습니다.
다만 이름이 가계약이라도 매매 목적물, 매매대금, 중도금과 잔금의 지급 시기 같은 중요한 사항이 이미 합의되었다면 본계약이 성립한 것으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 가계약금은 계약금의 일부로 취급되어 반환 문제가 훨씬 복잡해집니다. 계약금 일부만 보낸 상태에서 해제하려 할 때에는 실제로 보낸 돈이 아니라 약정한 계약금 전체를 기준으로 계산한다는 판례도 있어, 가계약금만 포기하면 끝난다고 단정하기 어렵습니다.
해약금 약정이 없다면 돌려받을 수 있을까
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결은 임대차 교섭 단계에서 지급된 가계약금에 관해, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 교부자가 계약 체결을 포기하더라도 수령자가 이를 몰취할 수 없다고 보았습니다. 해약금 약정이 있었는지는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행을 종합해 판단합니다.
가계약금 반환 사건에서 따져 볼 것은 송금 전후의 대화입니다. 계약하지 않으면 가계약금은 돌려받지 못한다는 문구를 서로 확인했다면 몰취가 인정될 가능성이 커집니다. 그런 말이 없었거나 공인중개사만 일방적으로 안내했다면 반환을 구할 여지가 있습니다. 문자에 계좌번호와 금액만 오갔을 뿐 매매대금이나 잔금 일정이 정해지지 않았다면, 본계약이 성립하지 않았다는 주장도 함께 할 수 있습니다.
송금 전후의 문자와 통화 기록이 어느 쪽에 유리한지는 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 확인하실 수 있습니다.
집주인이 버틴다면 어떤 순서로 움직여야 합니까
반환을 요구할 때는 계약 체결을 포기한다는 의사와 반환 계좌, 반환 기한을 적어 내용증명으로 보내는 것이 일반적입니다. 공인중개사가 중간에서 오간 문자를 갖고 있다면 사본을 요청해 두셔야 합니다. 금액이 3천만 원 이하라면 소액사건심판 절차로 비교적 간이하게 소송을 진행할 수 있고, 상대방이 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령도 검토할 수 있습니다.
반대로 집주인 쪽에서 이미 다른 매수 희망자를 돌려보내 손해를 입었다고 주장할 수도 있습니다. 그 주장이 받아들여지려면 손해를 입증해야 하므로, 송금 직후 매물이 실제로 거둬졌는지와 그 기간도 확인해 두시는 것이 좋습니다.
송금 전에 무엇을 확인해야 합니까
가계약금을 보내기 전에는 해약금 약정 여부를 문자로 명확히 남기는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 계약하지 않을 경우 반환한다는 문구를 받아 두거나, 반대로 포기하면 돌려받지 못한다는 조건이라면 그 내용을 알고 보내야 합니다. 송금 메모에 가계약금이라고 적어 두는 것도 나중에 돈의 성격을 설명하는 데 도움이 됩니다. 공인중개사에게 집주인의 실제 확인을 받은 조건인지 물어 두는 것도 잊지 마셔야 합니다.
반환 청구가 가능한지와 소송 비용 대비 실익은 방민현 변호사와 함께 따져 보실 수 있습니다.
여러분이 가계약금 반환 문제로 집주인과 맞서고 계시다면 송금 당시의 대화부터 모아 두시기 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 가계약금 분쟁을 상담하실 수 있습니다.
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