아버지에게 물려받은 시골 땅을 팔려고 측량을 신청한 날, 측량기사가 고개를 갸웃거립니다. 옆집 창고와 담장이 경계를 넘어 내 땅 안쪽까지 들어와 있다는 것입니다. 이웃은 "수십 년 전부터 이렇게 써 왔다"며 오히려 언성을 높입니다.
토지인도 청구는 권원 없이 내 토지를 점유하는 사람에게 땅을 돌려 달라고 요구하는 소송입니다. 그 위에 건물이나 담장이 있다면 철거 청구가 함께 들어가고, 그동안 땅을 쓴 대가는 부당이득으로 청구합니다.
남의 땅을 쓰는 사람에게 무엇을 요구할 수 있을까요?
민법 제213조는 소유자가 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 제214조는 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 토지인도와 건물·담장 철거는 이 두 조항에 근거합니다.
여기에 더해 상대방이 내 땅을 사용하면서 얻은 이익은 민법 제741조의 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 그 땅을 빌려주었다면 받을 수 있었던 임료 상당액이 기준이 되며, 감정을 거쳐 금액을 정하는 경우가 많습니다.
부당이득은 상대방이 땅을 쓴 기간 전체를 청구할 수 있는 것이 아니라 소멸시효의 제한을 받습니다. 그래서 침범 사실을 알았다면 토지인도 청구와 함께 부당이득반환 청구도 서둘러 정리하는 편이 유리합니다.
상대방이 오래 써 왔다고 주장하면 어떻게 됩니까?
이웃이 수십 년 동안 써 왔다고 주장한다면 점유취득시효 항변을 예상해야 합니다. 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기를 함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다.
다만 소유의 의사가 있었는지는 점유를 시작한 경위 등을 보고 판단합니다. 경계를 착오해 담장을 쌓은 경우와 남의 땅인 줄 알면서 쓴 경우는 결론이 달라질 수 있습니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 점유가 시작된 경위와 시효 항변 가능성을 먼저 따져 보실 수 있습니다. 점유 기간 중에 소유자가 바뀌었는지, 상대방이 그 땅을 사겠다고 제안한 적이 있는지도 판단에 영향을 줄 수 있는 사정입니다.
소송 전에 해 두어야 할 일은?
가장 중요한 자료는 지적측량 결과입니다. 경계복원측량으로 침범한 면적과 위치를 도면으로 확보해 두어야 청구 취지를 정확하게 특정할 수 있습니다. 측량 결과에 상대방이 동의하지 않는다면 소송 과정에서 법원을 통한 측량 감정을 다시 신청할 수도 있습니다.
소송 중에 상대방이 건물을 다른 사람에게 넘기면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있습니다. 이런 위험이 있다면 처분금지가처분이나 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 방민현 변호사와 함께 측량 자료와 등기 기록을 바탕으로 보전 처분이 필요한지 판단하실 수 있습니다.
소송 말고 합의로 끝낼 방법은 없나?
침범 면적이 작다면 철거보다 그 부분을 상대방에게 매도하거나 지료를 받고 사용을 허락하는 쪽이 서로에게 이익일 때가 있습니다. 소송 중에도 조정으로 이런 방식의 합의가 이루어지는 경우가 적지 않습니다. 이때 매매 대금이나 지료는 감정 결과를 기준으로 정하면 서로 납득하기 쉽습니다.
반대로 땅을 팔거나 건축을 해야 하는 상황이라면 협상만 오래 끌다가 기회를 놓칠 수 있습니다. 내용증명으로 기한을 정해 인도를 요구하고, 응하지 않으면 소송으로 나아가는 순서가 일반적입니다.
토지인도 청구 소송에서 이기더라도 상대방이 스스로 철거하지 않으면 대체집행 절차를 거쳐야 합니다. 그 비용과 기간까지 고려해 합의와 소송 중 어느 쪽이 나은지 비교해 보시는 것이 좋습니다.
협상 과정에서 상대방이 침범 사실을 인정하는 문자나 녹음이 남는다면 소송에서 유리한 자료가 됩니다. 감정이 앞서 다투기보다 기록을 남긴다는 생각으로 대화하시는 것이 좋습니다.
경계 분쟁은 시간이 흐를수록 상대방의 시효 주장이 힘을 얻는 구조입니다. 측량에서 침범이 확인되었다면 그때 바로 대응을 시작하시는 것이 좋습니다. 측량 도면 한 장이 이후 모든 절차의 출발점이 됩니다.
여러분이 물려받은 땅을 온전히 지키시기를 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 토지인도 청구와 철거 소송을 상담하실 수 있습니다.
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