상가를 임대한 건물주가 여섯 달째 월세를 받지 못해 계약을 해지하고 명도소송을 냈습니다. 몇 달 뒤 승소 판결을 받아 집행관과 함께 점포에 가 보니 처음 보는 사람이 영업을 하고 있습니다. 원래 임차인이 판결 전에 가게를 다른 사람에게 넘겼다는 것입니다. 판결문에는 원래 임차인의 이름만 적혀 있어 집행관은 지금 점유자에게는 집행할 수 없다고 합니다. 처음부터 다시 소송을 해야 하는지 막막해집니다.
점유이전금지가처분은 바로 이런 일을 막기 위해 명도소송 전에 미리 걸어 두는 보전처분입니다. 소송보다 먼저 준비해야 하는 이유와 절차를 차례로 살펴보겠습니다.
판결을 받았는데 왜 집행을 못 하게 될까요
판결의 효력은 원칙적으로 소송의 당사자에게 미칩니다. 민사소송법 제218조는 확정판결이 당사자와 변론을 종결한 뒤의 승계인 등에게 효력이 있다고 정합니다. 변론종결 전에 점유가 다른 사람에게 넘어갔다면 새 점유자는 그 판결의 효력을 받지 않으므로, 건물주는 새 점유자를 상대로 다시 소송을 내야 하는 처지가 됩니다.
임차인이 소송 도중 전대를 하거나 가게를 넘기는 일은 드물지 않습니다. 새 점유자를 상대로 소송을 다시 하는 동안 또 다른 사람에게 점유가 넘어가면 같은 일이 되풀이될 수 있어, 그 사이 밀린 월세와 손해는 계속 늘어납니다.
주택이든 상가든 이 구조는 같습니다. 특히 상가는 권리금을 받고 영업을 넘기거나 지인에게 운영을 맡기는 방식으로 점유가 바뀌는 일이 잦아, 소송을 준비하는 단계에서 이런 가능성을 먼저 따져 보아야 합니다.
점유이전금지가처분은 어떤 효력이 있을까
민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 점유이전금지가처분은 이 규정에 따라 현재 점유자가 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 현재 상태를 고정해 두는 처분입니다.
가처분을 집행한 뒤에 점유가 넘어가더라도 건물주는 가처분 당시의 점유자를 상대로 받은 판결로 새 점유자에 대해 집행할 수 있는 길이 열립니다. 법원에서 승계집행문을 받아 집행하는 방식이므로 다시 소송을 할 필요가 줄어듭니다. 점유이전금지가처분이 명도소송의 결과를 실제로 지켜 주는 장치라고 불리는 이유입니다.
명도소송과 가처분을 어떤 순서로 준비할지는 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 계약서와 점유 상황을 놓고 검토하실 수 있습니다.
신청할 때 무엇을 준비해야 합니까
신청서에는 부동산의 위치와 점유 범위, 현재 점유자, 명도를 구할 권리가 있다는 사정을 적습니다. 임대차계약서, 월세 미납 내역, 계약 해지를 통보한 내용증명, 건물 등기사항증명서가 기본 자료가 됩니다. 점유 범위가 건물 일부라면 도면에 표시해 특정해야 집행 단계에서 혼선이 없습니다.
법원은 가처분 결정 전에 담보 제공을 명하는 경우가 많습니다. 현금을 공탁하거나 보증보험증권으로 갈음하는 방식이 있으며, 결정 정본을 받은 뒤에는 정해진 기간 안에 집행관에게 집행을 신청해야 합니다. 집행관은 현장에 가처분 내용을 알리는 공시서를 붙이게 됩니다.
보전처분의 집행은 채권자에게 결정이 고지되거나 송달된 날부터 2주가 지나면 할 수 없게 됩니다. 결정문을 받아 두고 집행 신청을 미루면 처음부터 다시 신청해야 할 수 있으므로, 결정이 나오는 시점에 맞춰 집행관 사무실 접수와 현장 방문 일정을 미리 잡아 두는 편이 안전합니다.
점유자를 정확히 모르면 어떻게 할까요
실제 점유자가 임차인인지, 임차인이 세운 법인인지, 전차인인지 분명하지 않은 경우가 있습니다. 사업자등록 현황, 간판과 영업 형태, 우편물 수령인 등을 미리 확인해 두면 가처분과 소송의 상대방을 정확히 정할 수 있습니다. 집행 현장에서 다른 사람이 점유하고 있다는 사실이 드러나면 집행이 불능으로 끝날 수 있으므로, 신청 직전에 현장을 한 번 더 살펴보는 것이 좋습니다.
가처분 신청서의 점유자 특정과 집행 일정은 방민현 변호사와 함께 점검하실 수 있습니다.
여러분이 명도소송을 앞두고 계시다면 소장을 내기 전에 점유이전금지가처분부터 신청할 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 명도 절차 전반을 상담하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160