임대인이 보증보험에 가입했다는 말, 직접 확인해 보신 적이 있으십니까? 계약서에 문구가 적혀 있으면 대부분 그대로 믿고 넘어갑니다. 그 믿음이 흔들리는 때는 대개 만기가 다가와 보증금 이야기를 꺼내는 순간입니다.
얼마 전 법률사무소 민현이 맡은 사건도 그랬습니다. 등록 임대주택에서 몇 해째 살아온 임차인은 재계약 때마다 보증 가입 약속을 받았습니다. 보증금의 상당 부분은 전세자금대출로 마련한 돈이어서, 만기에 돌려받지 못하면 대출 상환까지 막히는 상황이었습니다. 그런데 만기를 앞두고 확인해 보니 보증은 가입되어 있지 않았고, 집주인은 당장 돌려줄 돈이 없다고 했습니다. 이 사건은 소송 끝에 보증금 전액을 지급하라는 판결을 받았지만, 같은 처지에 놓인 여러분이 그 전에 알아 두시면 좋을 내용이 있습니다.
등록 임대사업자는 왜 보증에 꼭 가입해야 할까요?
임대사업자로 등록한 집주인은 임대보증금 보증에 가입할 의무를 집니다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조). 보증이 있으면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 세제 혜택을 받는 대신 임차인 보호 장치를 갖추라는 취지입니다.
보증수수료는 집주인이 75%, 임차인이 25%를 나누어 내는 것이 원칙입니다. 수수료 일부를 부담했는데 보증서를 한 번도 받아 본 적이 없다면 확인해 볼 필요가 있습니다.
가입 여부는 어디서 확인하나요
먼저 그 집이 등록 임대주택인지부터 봐야 합니다. 표준임대차계약서에는 임대사업자 등록번호를 적는 칸이 있으니 계약서부터 살펴보십시오. 국토교통부 임대등록시스템(렌트홈)에서 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 등록 임대주택이 맞다면 집주인에게 보증서 사본을 요청하고, 보증기관에 실제 가입 내역이 있는지까지 확인해 두는 것이 가장 확실합니다. 재계약을 했다면 그때도 보증이 새로 이어졌는지 따로 봐야 합니다. 첫 계약 때 가입했더라도 보증 기간이 끝난 뒤 갱신되지 않았을 수 있습니다.
계약서의 '보증 가입' 표시나 특약 문구만으로는 실제 가입을 알 수 없습니다. 위 사건에서도 서류에는 가입으로 적혀 있었지만 보증은 존재하지 않았습니다.
임대인 보증보험 미가입을 알게 됐다면 무엇을 할 수 있습니까?
2023년 시행령 개정으로, 등록 임대사업자가 보증 가입 의무를 지키지 않으면 임차인이 계약을 해지하고 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다는 점이 법령에 명시되었습니다. 표준임대차계약서의 해지 조항에도 같은 내용이 들어 있습니다. 보증 미가입은 지방자치단체가 집주인에게 과태료를 부과하는 사유이기도 합니다. 다만 과태료는 임차인에게 돌아오는 돈이 아니므로 보증금 회수는 따로 준비해야 합니다. 해지를 택할지, 계약을 유지하다가 만기에 반환을 청구할지는 남은 기간과 이사 계획을 보고 정합니다. 만기가 몇 달 남지 않았다면 해지보다 반환 청구를 준비하는 쪽이 현실적일 수 있습니다.
수원 광교의 방민현 변호사는 위 사건에서 이 의무 위반을 집주인의 반환 거절 연락과 함께 정리해, 계약 기간이 끝나기 전에 반환 소송을 시작했습니다. 임대인 보증보험 미가입은 소송에서 집주인의 책임을 뒷받침하는 근거로도 쓰입니다.
보증이 없다면 보증금은 어디서 돌려받게 될까요
보증기관이 대신 갚아 주지 않으므로, 보증금은 집주인의 재산에서 회수해야 합니다. 판결을 받은 뒤 그 집이나 다른 재산에 강제집행을 하는 방식입니다. 집이 경매로 넘어가면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인만 다른 채권자보다 먼저 배당을 받습니다.
집주인이 다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다고 말하는 장면도 흔합니다. 새 임차인을 구하는 일은 집주인 쪽 사정이고, 임차인이 반환을 기다려야 할 이유가 되지 않습니다. 이런 말을 문자로 남겼다면 그 기록이 반환 거절의 증거가 됩니다.
반환이 불투명한 상황이라면 주민등록을 옮기기 전에 따져 볼 것이 많습니다. 세금 체납이나 다른 빚으로 집에 압류가 걸려 있다면 더욱 그렇습니다.
보증보험 문구가 적힌 계약서를 갖고 계시다면, 만기가 오기 전에 실제 가입 여부부터 확인해 보십시오. 이미 임대인 보증보험 미가입을 알게 되셨다면 법률사무소 민현이 계약 해지와 반환 청구 가운데 어느 길이 나은지 함께 살펴보겠습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160