간판을 내릴 날짜를 정하고, 권리금을 주겠다는 다음 사장님도 찾았습니다. 그런데 건물주에게서 돌아온 답은 "그 자리는 제가 직접 쓰려고 합니다"였습니다. 여러분이 이런 말을 들었다면, 몇 년 동안 키워 온 단골과 자리값은 어디서 돌려받아야 할까요? 다음 사장님은 계약이 어렵다는 말에 연락을 끊었고, 만료일은 하루하루 다가옵니다.
상가임대차법은 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 보호합니다. 그 기회를 막는 대표적인 방식이 신규임차인 계약 거절이고, "직접 쓰겠다"는 말도 법정에서 자주 다투어지는 거절 사유입니다.
건물주가 직접 쓰겠다는 말, 거절 사유로 통할까요?
법이 인정하는 정당한 사유는 정해져 있습니다(상가임대차법 제10조의4 제2항).
신규임차인이 보증금이나 차임을 낼 능력이 없는 경우
신규임차인이 임차인 의무를 어길 우려가 있는 경우
임대인이 1년 6개월 이상 상가를 영리 목적으로 쓰지 않는 경우
임대인이 고른 신규임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 받은 경우
건물주가 그 자리에서 직접 영업하겠다는 사정은 이 목록에 들어 있지 않습니다. 목록 중 건물주의 사용과 관련된 사유는 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 하나뿐인데, 직접 가게를 열겠다는 것은 오히려 영리 목적으로 쓰겠다는 뜻입니다. 그래서 그 말만으로 신규임차인 계약 거절이 정당해지지는 않습니다.
건물주가 실제로 가족에게 가게를 맡기거나 같은 업종을 직접 차리는 경우도 있습니다. 이때는 거절 당시 들었던 말과 이후 실제로 벌어진 일이 함께 증거가 됩니다. 말로만 들으셨다면 문자로 다시 한 번 확인을 받아 두시기 바랍니다.
다음 임차인을 아직 못 구했는데도 청구할 수 있을까요?
원래는 임차인이 신규임차인을 주선해야 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주선이란 다음 임차인이 될 사람을 건물주에게 소개하고 계약 조건을 전달하는 것을 말합니다. 그런데 대법원은 건물주가 처음부터 신규임차인과 계약할 뜻이 없다고 확정적으로 밝혔다면, 주선이 없었어도 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
문제는 그 말이 "확정적"이었는지를 무엇으로 보여 주느냐입니다. 지나가듯 한 말인지, 분명한 거절인지는 대화 기록과 전후 사정으로 판단됩니다. "생각해 보겠다"는 답과 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"는 답은 법적으로 전혀 다르게 평가됩니다. 수원 광교의 법률사무소 민현에서 방민현 변호사와 상담하시면 남아 있는 기록이 어느 쪽으로 읽히는지 확인하실 수 있습니다.
거절은 안 했는데 월세를 크게 올렸다면요?
건물주가 계약 자체는 거절하지 않고, 신규임차인에게 주변 시세보다 현저히 높은 월세나 보증금을 요구하는 경우도 있습니다. 이것도 권리금 회수를 방해하는 행위로 봅니다(같은 조 제1항 제3호). 겉으로는 계약을 받아 주는 듯하지만, 신규임차인이 감당할 수 없는 조건을 내걸어 스스로 포기하게 만드는 방식입니다. 이 경우 신규임차인이 어떤 조건을 듣고 왜 계약을 접었는지가 중요한 자료가 되므로, 그 사람과 주고받은 연락도 지우지 않고 남겨 두셔야 합니다.
다만 "현저히 높다"는 기준은 숫자로 정해져 있지 않습니다. 주변 상가의 임대료 수준을 함께 보여 줘야 하므로, 비슷한 위치·면적 상가의 시세를 미리 알아 두시면 도움이 됩니다. 어떤 자료가 시세 비교로 인정받을지는 법률사무소 민현 방민현 변호사와 사건 자료를 보며 정하시는 것이 좋습니다.
계약 만료가 다가온다면
건물주의 거절은 대개 계약 만료 몇 달 전, 짧은 통화나 문자로 찾아옵니다. 그 한마디를 어떻게 남겨 두느냐에 따라 이후 청구의 출발점이 달라집니다. 거절 문자를 받은 날, 신규임차인과 나눈 대화, 건물주가 이후 그 자리를 어떻게 쓰는지까지 하나의 흐름으로 이어져야 손해를 설명할 수 있습니다. 조각난 기록은 시간이 지날수록 다시 모으기 어렵습니다. 신규임차인 계약 거절을 당하셨다면 수원지방법원 앞 광교법조타운의 법률사무소 민현에서 방민현 변호사와 대응 순서를 상의하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160