상가를 세놓은 임대인이 석 달째 월세가 들어오지 않은 통장을 확인합니다. 임차인은 전화를 받지 않거나 조금만 기다려 달라는 문자만 보내고, 가게 문은 여전히 열려 있습니다. 보증금에서 밀린 월세를 빼면 된다고 생각하다가도, 이대로 몇 달이 더 지나면 보증금마저 바닥날 수 있다는 걱정이 앞섭니다.
이럴 때 임대인이 떠올리는 절차가 상가 명도소송입니다. 다만 소장을 내기 전에 계약을 적법하게 끝냈는지부터 따져야 합니다. 계약이 살아 있는 상태에서는 건물을 비워 달라고 청구할 근거가 약하기 때문입니다.
월세가 몇 번 밀려야 계약을 해지할 수 있을까?
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 3기는 연속으로 석 달이 밀렸는지를 보는 것이 아니라, 밀린 금액의 합계가 월세 세 번 치에 이르렀는지를 보는 기준입니다.
한 달씩 띄엄띄엄 밀리다가 중간에 일부를 갚았다면 합계가 3기에 못 미칠 수 있습니다. 해지 통지를 보내기 전에 입금 내역을 날짜별로 정리해 연체액이 실제로 3기분에 이르렀는지 계산해 두시는 것이 안전합니다.
주택은 민법에 따라 2기 연체가 해지 기준이 되지만, 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 3기를 정하고 있어 기준이 다릅니다. 계약서에 이보다 임차인에게 불리한 해지 조항을 넣어 두었다면 그 부분은 효력이 문제될 수 있으니, 계약서 문구만 믿고 서두르지 않는 것이 좋습니다.
해지는 임대인의 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 문자나 메신저도 의사표시가 될 수 있지만, 나중에 받지 못했다는 다툼을 줄이려면 내용증명으로 해지 의사를 분명히 밝혀 두는 편이 좋습니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 연체 내역과 통지 문안을 함께 점검하실 수 있습니다.
해지 통지 뒤에도 버티는 임차인에게는 무엇을 청구하나요
계약이 해지되면 임대인은 건물 인도와 함께 연체된 차임, 그리고 해지 이후 건물을 넘겨받을 때까지 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다. 소장에 이 세 가지를 함께 담아 두면 판결 하나로 집행까지 이어 가기 수월합니다.
보증금은 임차인이 건물을 넘겨줄 때까지 생긴 채무를 담보하는 돈입니다. 그래서 판결에서는 보증금에서 연체 차임 등을 공제한 나머지를 돌려주는 것과 건물 인도를 맞바꾸는 형태로 정리되기도 합니다. 공제할 항목을 미리 정리해 두면 계산을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.
소송 중 점유자가 바뀌는 것은 어떻게 막을까?
명도소송에서 이겨도 판결의 효력은 원칙적으로 소송 상대방에게 미칩니다. 재판이 이어지는 사이 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기면 새 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
이를 막기 위해 소를 내기 전이나 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청하는 방법이 있습니다. 가처분이 집행되어 있으면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결을 근거로 집행할 길이 열립니다. 방민현 변호사와 함께 가처분과 본안 소송의 순서를 사건 사정에 맞게 정하실 수 있습니다.
판결을 받은 뒤 실제로 가게를 비우려면
판결이 나오면 집행문을 받아 법원 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 집행관은 현장을 확인한 뒤 계고를 거쳐 기한 안에 스스로 비우도록 권하고, 그래도 비우지 않으면 강제집행을 진행합니다.
상가 명도소송은 상대방이 소장을 받지 않거나 일부러 재판을 늦추면 생각보다 시간이 걸릴 수 있습니다. 임차인의 주소와 연락처, 가게 영업 상황을 미리 확인해 두면 송달 단계에서 생기는 지연을 줄일 수 있고, 집행 단계에서 현장을 안내하기도 수월합니다.
현장에 남은 집기와 물품은 임대인이 마음대로 버릴 수 없습니다. 임대인이 판결 없이 자물쇠를 바꾸거나 물건을 들어내면 오히려 형사 문제나 손해배상 책임이 생길 수 있으므로, 정해진 절차를 지키는 것이 가장 확실한 방법입니다.
소송 도중에 임차인과 합의해 이사 날짜와 정산 금액을 정하는 경우도 있습니다. 합의 내용은 화해조서나 조정조서로 남겨 두어야 약속이 깨졌을 때 다시 소송을 하지 않고 바로 집행할 수 있습니다.
여러분이 밀린 월세 때문에 속을 끓이는 시간을 줄이고 상가를 다시 제 쓰임에 맞게 운영하시길 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 상가 명도소송과 연체 차임 정산을 상담하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160