십 년 전 오랜 지인과 돈을 반씩 모아 도시 외곽의 땅을 샀습니다. 값이 오르면 함께 팔자고 웃으며 약속했지만, 막상 매수 문의가 들어오자 지인은 아직 때가 아니라며 매도에 동의하지 않습니다. 그사이 재산세 고지서만 해마다 날아옵니다. 여러분의 지분만으로는 땅 전체를 팔 수도, 제값을 받고 담보로 쓰기도 어렵습니다.
공동 소유 부동산은 한 사람이 반대하면 아무것도 할 수 없는 상태가 되기 쉽습니다. 민법은 이런 교착을 풀기 위해 공유자 누구든지 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있고, 협의가 되지 않으면 법원이 나누는 방법을 정합니다. 이 글에서는 공유물분할 경매가 어떤 경우에 이루어지고 어떻게 진행되는지 살펴봅니다.
공유물분할 경매는 어떤 경우에 하게 될까?
민법 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 규정하고, 제269조는 분할 방법에 관해 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있도록 합니다. 법원은 먼저 땅을 지분대로 쪼개어 나누는 현물분할이 가능한지부터 살핍니다.
분할 청구는 공유자 사이에 분할하지 않기로 한 약정이 없는 한 언제든 할 수 있습니다. 다만 그런 약정이 있었다면 그 기간과 내용을 먼저 확인해야 하므로, 매수 당시 함께 작성한 약정서나 메시지가 있다면 미리 찾아 두는 편이 좋습니다.
같은 조 제2항은 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 줄어들 염려가 있을 때 물건을 경매해 그 대금을 나누도록 정합니다. 아파트 한 채나 좁은 토지처럼 쪼개면 쓸모가 떨어지는 부동산이라면 공유물분할 경매가 선택되는 경우가 많습니다.
현물분할과 경매분할 중 무엇이 유리할까요?
현물분할은 각자 자기 몫의 땅을 직접 갖게 되므로 오래 보유하고 싶은 쪽에 맞습니다. 다만 도로에 붙은 쪽과 안쪽 땅의 가치가 다르면 면적만 같게 나눠서는 공평하지 않아, 감정을 통해 가치 차이를 맞추는 작업이 필요합니다. 측량과 분필 등기 비용이 들어간다는 점도 함께 계산에 넣어야 합니다.
경매분할은 시장에서 매각되어 현금으로 정산되므로 깔끔하지만, 경매 특성상 시세보다 낮은 값에 팔릴 위험이 있습니다. 한 공유자가 다른 지분을 넘겨받고 그 대가를 지급하는 가격배상 방식도 사안에 따라 인정될 수 있으니 세 가지 방법을 모두 비교해 보아야 합니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 토지 상황에 맞는 분할 방법을 검토하실 수 있습니다.
소송 중에 상대가 지분을 팔아 버린다면?
공유물분할청구소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송입니다. 소송 도중 상대방이 지분을 제3자에게 넘기면 새 공유자를 소송에 끌어들여야 하므로 절차가 길어지고 비용도 늘어납니다. 공유자가 여러 명이라면 등기부상 지분권자를 모두 확인해 피고로 삼아야 합니다.
이런 일을 막으려면 소를 제기하기 전에 상대 지분에 처분금지가처분을 해 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 가처분이 등기되면 이후 지분을 산 사람은 판결 결과를 그대로 받아들여야 하는 위치에 서게 되어, 소송의 흐름이 흔들리지 않습니다.
상대 공유자가 땅을 혼자 쓰면서 이익을 얻어 왔다면 분할 청구와 별도로 지분에 해당하는 사용 이익을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있는지도 함께 살펴볼 수 있습니다. 분할 문제와 정산 문제를 한 번에 정리하면 분쟁을 여러 번 겪지 않아도 됩니다.
판결 뒤 경매는 어떻게 진행되나요?
경매를 명하는 판결이 확정되면 공유자는 그 판결을 근거로 법원에 경매를 신청합니다. 매각대금에서 경매 비용과 지분에 걸린 근저당 같은 부담을 정리한 뒤 남은 금액을 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.
공유자도 일반 매수인처럼 경매에 직접 입찰할 수 있으므로, 땅을 계속 갖고 싶은 쪽이라면 매각대금 가운데 자기 지분 몫이 돌아온다는 점을 고려해 입찰 금액을 정할 수 있습니다. 판결 내용과 경매 일정을 함께 놓고 자금 계획을 세워 두는 것이 좋습니다. 방민현 변호사와 함께 판결 이후 경매 단계까지 일정을 미리 그려 보실 수 있습니다.
여러분이 함께 산 땅이 관계의 짐이 되었다면, 법이 마련한 분할 절차로 매듭을 지을 수 있습니다. 지분 등기부와 매수 당시 자료를 정리해 두고 서로에게 공평한 방법을 찾으시길 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 공유물분할 경매 절차를 상담하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160