토요일 오후, 공인중개사 사무실에서 아파트 매매계약서에 도장을 찍은 매수인은 약정한 계약금 5천만 원 가운데 1천만 원만 그 자리에서 보내고 나머지는 월요일에 송금하기로 했습니다. 그런데 일요일 밤, 매도인에게서 더 높은 값을 부르는 사람이 나타났으니 받은 돈의 두 배를 돌려주고 계약을 없던 일로 하겠다는 문자가 옵니다.
집값이 빠르게 움직이는 시기에는 이런 일이 드물지 않습니다. 계약금을 나눠 내기로 한 거래에서 한쪽이 마음을 바꾸면 누가 얼마를 물어야 하는지, 아직 들어오지 않은 계약금은 어떻게 따져야 하는지가 곧바로 다툼이 됩니다. 이 글에서는 계약금 일부만 오간 상태의 해제 문제를 매도인과 매수인 양쪽의 시선으로 정리합니다.
계약금을 나눠 냈어도 계약은 성립한 것일까?
매매계약 자체는 당사자가 목적물과 대금에 합의하고 계약서에 서명한 때 성립합니다. 계약금은 매매계약에 덧붙여 오가는 돈이어서, 계약금을 모두 치르지 않았다고 매매계약이 없던 것이 되지는 않습니다. 매수인이 남은 계약금을 약속한 날 보내지 않으면 매도인은 그 지급을 청구하거나, 채무불이행을 이유로 정해진 절차를 밟아 계약을 해제하는 방법을 생각할 수 있습니다.
문제가 되는 것은 민법 제565조가 정한 해약금 해제입니다. 이 조문은 계약금을 교부한 사람은 그것을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 계약금이 일부만 건너간 상태라면 포기할 금액과 배액의 기준을 실제로 오간 돈으로 볼지, 약속한 계약금 전체로 볼지가 쟁점이 됩니다.
받은 돈의 두 배만 돌려주면 해제가 끝날까요
대법원은 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결에서 이 물음에 답했습니다. 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 본 것입니다. 실제로 받은 돈만 기준으로 삼으면 계약금을 적게 받을수록 계약을 손쉽게 깰 수 있게 되어 계약의 구속력이 지나치게 약해진다는 이유였습니다.
앞의 장면에 대입하면, 매도인이 받은 1천만 원의 두 배만 돌려주고 해제하겠다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 해약금의 기준이 실제로 받은 돈이 아니라 약정 계약금 5천만 원이기 때문입니다. 매수인 입장에서는 상대방이 보낸 돈을 어떻게 처리할지 정하기 전에, 계약을 유지할 것인지 손해배상을 구할 것인지부터 방향을 세우는 편이 안전합니다.
계약서의 계약금 조항, 송금 내역, 중개사와 주고받은 메시지는 모두 이 판단의 근거가 됩니다. 수원지방법원 앞 법률사무소 민현에서 이 자료를 바탕으로 상대방의 해제 통지가 효력이 있는지 검토받으실 수 있습니다.
매수인이 먼저 마음을 바꾼 경우는 어떻게 다를까
방향이 반대여도 원리는 비슷합니다. 1천만 원만 보낸 매수인이 그 돈만 포기하면 계약에서 벗어날 수 있느냐고 묻는다면, 위 판례의 취지에 비추어 실제로 낸 돈만 포기하는 것으로는 부족하다고 볼 여지가 큽니다. 약정한 계약금 전체를 기준으로 책임을 따지게 되므로, 가볍게 생각한 해제가 예상보다 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다.
함께 살펴야 할 것이 이행의 착수입니다. 민법 제565조는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 해약금 해제를 허용합니다. 중도금이 이미 오갔거나 그에 준하는 이행이 시작되었다면, 계약금의 배액을 내놓겠다고 해도 해약금 해제 자체가 막힐 수 있습니다.
분할 계약금 거래에서 미리 챙길 것은 무엇입니까
계약금을 나눠 내는 거래라면 계약서 특약에 해제할 때의 기준 금액을 분명히 적어 두는 것이 좋습니다. 약정 계약금 전액을 기준으로 한다거나, 잔여 계약금을 보내기 전에 해제하면 위약금을 얼마로 한다는 식으로 정해 두면 나중에 해석을 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 송금 날짜와 금액도 계약서에 그대로 남겨 두어야 합니다.
이미 해제 통보를 받았다면 서둘러 맞대응하기보다 날짜순으로 사실관계를 정리해 두는 일이 앞서야 합니다. 언제 얼마를 보냈고 상대방이 무엇을 돌려보냈으며 어떤 문자를 주고받았는지가 정리되면, 계약 유지와 손해배상 가운데 어느 쪽이 유리한지 가늠할 수 있습니다. 방민현 변호사와 함께 이 흐름을 짚어 보고 내용증명 문구를 정하실 수 있습니다.
상대방이 일방적으로 돈을 보내왔을 때 그 돈을 아무 말 없이 그대로 두면 해제를 받아들인 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 돌려받은 돈을 어떻게 보관하고 어떤 답변을 보낼지는 다음 단계의 방향과 맞물려 있으니 신중하게 결정하시기 바랍니다.
여러분이 계약금 일부만 오간 거래에서 억울하게 계약을 잃지 않으시기를 바랍니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 계약금 해제와 손해배상 문제를 상담하실 수 있습니다.
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