수원의 한 아파트를 사기로 계약서를 쓰고 일주일 뒤, 공인중개사에게서 전화가 옵니다. "매도인이 계약금 두 배를 돌려줄 테니 없던 일로 하자고 합니다." 그 사이 같은 단지 호가가 몇천만 원 올랐다는 소식은 이미 들었습니다. 이사 날짜에 맞춰 지금 사는 집 전세 만기도 잡아 두었고 대출 상담도 끝냈습니다. 두 배를 받는다 해도 오른 값으로 다른 집을 구하기는 어렵습니다.
매수인인 여러분이 이 계약을 지킬 방법이 있을까요. 답은 계약서의 중도금 조항과 오늘 날짜에 달려 있습니다.
매도인은 언제까지 계약을 깰 수 있습니까
당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지입니다. 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있는데, 그 기한이 이행에 착수할 때까지로 정해져 있습니다(민법 제565조 제1항). 계약서에 해제에 관한 문구를 따로 적지 않았어도 이 조항은 그대로 적용됩니다. 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이 되고, 그때부터 매도인은 계약금 배액배상을 내밀어도 계약을 깰 수 없습니다. 중도금 약정이 없는 계약이라면 잔금을 준비해 등기 서류를 달라고 요구하는 것이 이행 착수에 해당할 수 있습니다.
해제하겠다는 말만으로 해제가 끝나지 않는다는 점도 알아 두십시오. 매도인은 두 배의 돈을 실제로 내놓아야 합니다. 전화만 오고 돈은 오지 않은 상태라면 계약은 아직 살아 있습니다.
중도금 날짜가 아직 안 됐는데 먼저 보내도 될까요
보낼 수 있는 경우가 있습니다. 대법원은 중도금 지급일을 정해 두었더라도, 그 전에는 이행에 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 지급일 전에도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결). 계약서에 "중도금은 지급일 전에 지급할 수 없다"는 식의 문구가 있는지부터 읽어 보십시오. 그런 문구가 없더라도 지급일을 한참 앞당겨 보내는 것이 언제나 통하는 것은 아니니, 보내기 전에 계약서와 그간의 연락을 함께 놓고 판단해야 합니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사와 계약서, 문자 내역을 놓고 오늘 보내도 되는지 먼저 확인하실 수 있습니다.
다만 보내는 시점이 문제입니다. 매도인이 이미 해제하겠다고 알리면서 배액을 받아 가라고 한 뒤에 서둘러 보낸 중도금은 이행 착수로 인정받지 못한 판결도 있습니다. 중개사의 전화가 매도인의 정식 통지인지, 의사를 떠보는 말인지에 따라 오늘 할 수 있는 일이 달라집니다. 매도인이 값을 좀 올려 주면 좋겠다고 말을 꺼낸 정도라면 아직 해제 통지가 아닙니다. 통화 내용과 받은 문자를 시간순으로 정리해 두어야 하는 이유입니다.
계약을 지키기로 했다면 어떤 순서로 움직일까
먼저 계약서에 적힌 매도인 명의 계좌로 중도금을 보냅니다. 전액이 어렵다면 일부라도 보내고, 송금 메모에 어느 집의 중도금인지 적습니다. 보낸 시각이 매도인의 통지보다 앞서는지가 뒤에 쟁점이 되므로, 이체 확인증은 시각까지 나오게 받아 두십시오. 그다음 문자나 내용증명으로 중도금을 지급했고 계약을 이행하겠다는 뜻을 알립니다. 중개사를 거친 전달만으로는 나중에 언제 무엇을 알렸는지 다투게 됩니다. 잔금일과 대출 실행일이 맞물려 있다면 은행에도 일정이 그대로라는 점을 알려 두십시오.
매도인이 계좌를 닫거나 돈을 돌려보내는 경우도 있습니다. 그때는 받지 않겠다는 의사가 확인된 것이니, 그 사실을 남기고 공탁을 검토합니다. 돌려받은 돈을 그대로 두면 지급하지 않은 것과 같은 상태가 될 수 있습니다.
계약금 배액배상을 받고 끝내기로 했다면
받는 금액과 방식을 문서로 남기십시오. 얼마를 언제 어느 계좌로 받는지, 그 돈을 받으면 계약이 해제된다는 점을 적은 합의서를 씁니다. 대출 상담 비용이나 이사 준비에 든 돈을 따로 요구할 생각이라면 이 합의서에 서명하기 전에 꺼내야 합니다. 서명한 뒤에는 그 이야기를 다시 꺼내기 어렵습니다. 세금도 확인하십시오. 돌려받은 돈 가운데 원래 낸 계약금을 넘는 부분은 기타소득으로 과세될 수 있습니다.
매도인에게서 계약금 배액배상 이야기를 들으셨다면 계약서의 중도금 날짜와 특약, 지금까지 주고받은 연락을 날짜순으로 적어 보십시오. 수원·용인·화성의 매매계약이라면 광교법조타운 법률사무소 민현에서 방민현 변호사와 그 기록을 함께 검토하실 수 있습니다.
🏢 법률사무소 민현 | 수원지방법원 앞 (광교법조타운 내)
📞상담 문의 및 예약: 031-215-2160