수원 부동산강제경매, 경매개시결정까지 받아낸 전세보증금 사례

드디어 판결문을 손에 쥐었습니다.

법원은 임대인에게 전세보증금을 돌려주라고 명령했습니다. 이제 끝났다고 생각하셨을 겁니다. 그런데 임대인은 여전히 아무 반응이 없었습니다.

전화도, 문자도, 판결문도. 임대인에게는 아무 의미가 없어 보였습니다.

의뢰인은 한참을 고민했습니다.

판결문 한 장으로 정말 돈을 받아낼 수는 없는 건지, 강제집행까지 가야 하는 건지, 그렇다면 어떤 것을 대상으로 강제집행을 해야 하는 건지. 막막함뿐이었습니다.

계약서를 다시 꺼내 보았습니다. 처음 전세계약을 할 때 임대인이 적어둔 주소지가 있었습니다. 그 주소지 부동산을 강제경매 하면 되지 않을까 싶었습니다. 그래서 법률사무소 민현에 문의를 하셨습니다.

계약서에 적힌 임대인 주소지, 그대로 믿고 강제경매하면 될까요?

그렇지 않습니다. 계약서상 주소지가 아니더라도, 임대인 명의로 실제 등기된 다른 재산이 있는지를 확인하는 절차가 먼저입니다.

법률사무소 민현이 등기부등본을 떼어보니, 그 부동산은 임대인 소유가 아니었습니다. 임대인 자녀 명의였습니다. 자녀명의라면 아무리 가족이라 하더라도 강제집행을 할 수가 없습니다.

임차인이 거주하고 있는 전세집 강제경매 외에 다른 강제집행 방법은 없나요?

의뢰인은 현재 거주하고 있는 전세집을 제외한 다른 채권에 강제집행을 원하였습니다.

물론, 다른 채권이 있다면 가능합니다.

집행권원이 있다면, 부동산 강제경매 외에도 급여압류, 채권압류, 유체동산 압류 등이 가능하기 때문입니다.

다만, 이를 위해서는 채무자가 가지고 있는 재산 중 어떤 채권이 실질적으로 회수 가능한 것인지 깊이 고민해보아야 합니다.

사안에 대해 법리적이고 현실적인 검토가 필요합니다.

수원에서 다수의 전세보증금·강제집행 사건을 수행해온 방민현 변호사는 의뢰인이 그동안 고민해온 여러 대안을 함께 검토하면서, 채권압류와 부동산강제경매 중 어느 쪽이 실질적으로 회수 가능성이 높은지를 따져보고 의뢰인에게 도움이 되는 방향으로 진행을 말씀드렸습니다.

실제 이사건에서는 임대인의 실거주지조차 확인되지 않고 소득이나 채권 관계도 파악하기 어려운 상황이었기 때문에, 채권압류를 한다고 하더라돠 실제 집행으로 이어지기 어려울 수 있습니다. 특히, 모든 재산을 가족의 재산으로 돌려놓은 정황이 보이는 경우에는 더더욱 그렇습니다.

결국 이사건에서는 임대인 명의로 등기된 임차인의 전세집에 대한 부동산강제경매가 훨씬 현실적인 방법이었습니다.

부동산강제경매를 신청하기 전에 꼭 확인해야 할 게 있을까요?

있습니다. 바로 권리분석입니다.

방민현 변호사는 강제경매 신청에 앞서 해당 오피스텔의 등기부등본을 다시 살펴, 선순위 근저당권 등 다른 권리관계가 설정되어 있는지를 확인했습니다.

선순위 권리가 있다면 실제 배당받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있기 때문입니다. 이 분석을 마친 뒤에야 부동산강제경매 신청이 실제로 의미 있는 회수로 이어질 수 있다는 결론에 도달했습니다.

부동산강제경매를 신청할 때 판결금만 청구하면 충분할까요?

아닙니다.

소송 과정에서 지출한 소송비용도 별도로 확정받아 함께 청구할 수 있습니다. 실무에서는 판결금만을 청구금액으로 기재하는 경우가 많지만, 소송비용액확정신청 절차를 거치면 소송비용도 별도의 집행권원으로 확정받을 수 있습니다.

방민현 변호사는 의뢰인에게 이 부분도 알려드려 해당 절차까지 모두 진행하여, 최종적으로 판결금과 소송비용 확정금액을 합산한 금액을 청구채권으로 하여 부동산강제경매를 신청했습니다.

결과는 어떻게 되었을까요?

수원지방법원은 판결금과 소송비용 확정금액을 합산한 청구채권을 기초로 경매개시결정을 내렸습니다. 현재 해당 오피스텔에 대한 경매 절차가 진행 중입니다.

경매절차가 막바지에 이르면 의뢰인은 해당 오피스텔을 낙찰 받을 계획입니다.

판결문을 받았다고 해서 저절로 돈이 들어오는 것은 아닙니다.

임대인이 계속 버틴다면, 그 다음 단계인 부동산강제경매로 나아가야 합니다. 계약서에 적힌 정보만 믿기보다 임대인 명의의 실제 재산과 권리관계를 정확히 확인하고, 판결금뿐 아니라 소송비용까지 챙겨서 청구하는 것.